Wali Kota New York City, Zohran Mamdani, berdiri di depan sebuah gedung pencakar langit mewah di Manhattan dalam video yang dirilis pada Hari Pajak untuk menyampaikan janji politik andalannya: “Kami akan mengenakan pajak kepada orang kaya.”
Gedung mewah di kawasan elit Central Park South itu, yang dibangun dengan biaya mencapai US$1,5 miliar, menjadi simbol yang dianggap tepat bagi Mamdani untuk mengumumkan rencana lama New York City menerapkan pajak pied-à-terre, yakni pajak untuk rumah kedua milik warga super kaya.
Mamdani secara khusus menyoroti penthouse miliarder finansial Ken Griffin senilai US$238 juta sebagai contoh dari “sistem yang pada dasarnya tidak adil”, yang memungkinkan orang terkaya di kota itu menyimpan kekayaan mereka dalam rumah-rumah mewah yang sebagian besar kosong.
Griffin dan para penentang Mamdani pun murka. Griffin menyebut video itu “aneh dan menyeramkan”, serta mengatakan New York “tidak lagi menyambut kesuksesan” di bawah kepemimpinan Mamdani.
Ia juga mengatakan perusahaan investasinya, Citadel, berencana memperluas operasinya di Miami dibandingkan New York City sebagai respons atas kebijakan tersebut.
Namun ada satu hal penting yang tidak disampaikan kedua kubu: penthouse Griffin seluas sekitar 2.100 meter persegi itu — rumah termahal yang pernah terjual di Amerika Serikat — hanya dinilai sebesar US$9,4 juta oleh pemerintah kota untuk keperluan pajak.
Kontroversi tersebut justru menutupi persoalan yang lebih besar dalam sistem pajak properti New York City yang dinilai rusak: apartemen mewah dinilai terlalu rendah, sementara para penyewa justru menanggung beban pajak berlebihan.
Sebagian besar properti termahal di kota itu bahkan tidak dikenai pajak berdasarkan nilai pasar sebenarnya. Situasi ini menciptakan insentif kuat bagi orang-orang terkaya dunia untuk “memarkir” uang mereka di properti New York, sekaligus memperburuk krisis perumahan yang membuat warga biasa semakin sulit membeli rumah.
“Pajak pied-à-terre memang bisa laku secara politik, tetapi tidak menyentuh akar persoalan,” kata Jared Walczak, Senior Fellow di lembaga konservatif Tax Foundation.
“Dalam sistem pajak properti New York yang dirancang lebih baik, rumah-rumah seperti ini seharusnya dikenai pajak jauh lebih tinggi.”
Sistem Pajak yang Dinilai Tidak Adil
Sistem pajak New York City mengharuskan kondominium dan koperasi mewah seperti milik Griffin dinilai berdasarkan potensi pendapatan hipotetis jika properti itu disewakan, bukan berdasarkan nilai jual sebenarnya.
Akibatnya, nilai pajak properti mewah menjadi jauh lebih rendah dibanding harga pasar riil.
Di sisi lain, gedung apartemen besar justru menghadapi tarif pajak efektif lebih tinggi dibanding rumah keluarga tunggal berdasarkan aturan kota saat ini.
Tak hanya itu, warga yang tinggal di lingkungan mayoritas kulit hitam juga membayar tarif pajak properti lebih tinggi dibanding kawasan yang lebih kaya dan mayoritas berkulit putih.
Pajak properti merupakan sumber pendapatan terbesar dalam anggaran New York City, namun sistem hukumnya yang kompleks telah lama dianggap bermasalah. Meski demikian, berbagai upaya reformasi yang dilakukan wali kota progresif New York selama beberapa dekade terakhir selalu gagal.
Menurut Moses Gates, Wakil Presiden bidang perumahan dan perencanaan lingkungan di Regional Plan Association, pajak pied-à-terre memang dapat membantu meningkatkan pendapatan kota dan mendorong orang kaya menetap secara permanen di New York City.
Namun ia menegaskan kebijakan itu “bukan pengganti reformasi pajak properti secara menyeluruh.”
Ancaman Orang Kaya Hengkang dari Kota
Para legislator New York sebenarnya telah mengajukan berbagai usulan pajak untuk rumah pied-à-terre selama lebih dari satu dekade. Namun seluruhnya menghadapi penolakan keras dari industri properti dan kekhawatiran bahwa warga kaya akan meninggalkan negara bagian tersebut.
Kantor pengawas keuangan New York City memperkirakan pajak pied-à-terre bisa menghasilkan sekitar US$500 juta per tahun dari sekitar 11.200 rumah kedua dengan nilai pasar di atas US$5 juta.
“Ada unsur teatrikal dalam hal ini, di mana orang kaya diperlakukan sebagai mesin utama kemakmuran ekonomi,” kata Vanessa Williamson, peneliti senior di Brookings dan penulis buku The Price of Democracy tentang sejarah perpajakan Amerika.
“Anggapan bahwa jika mereka pergi, maka pertumbuhan ekonomi akan ikut pergi.”
Menurut Williamson, warga kaya memang penting bagi basis pajak New York City, tetapi keluarga muda dengan anak-anak justru merupakan mesin ekonomi utama kota-kota besar.
Mereka adalah kelompok dengan pendapatan tinggi, pengeluaran besar, dan calon tenaga kerja masa depan — sekaligus kelompok yang paling banyak meninggalkan kota-kota dengan biaya hidup mahal.
Di New York City, rumah tangga dengan anak kecil tercatat dua kali lebih mungkin pindah dibanding keluarga tanpa anak, menurut lembaga nirlaba Fiscal Policy Institute.
“Pola migrasi keluar dari New York terutama disebabkan oleh krisis keterjangkauan biaya hidup, khususnya bagi keluarga,” tulis organisasi itu dalam laporan tahun 2024.
Pajak Bukan Satu-satunya Alasan Orang Kaya Pergi
New York memang kehilangan sebagian warga kaya dalam beberapa tahun terakhir, namun para peneliti menilai pajak jarang menjadi satu-satunya alasan seseorang pindah.
Porsi jutawan nasional yang tinggal di New York turun 31% antara 2010 hingga 2022, menurut analisis organisasi Citizens Budget Commission. Sementara Florida, California, dan Texas justru mengalami pertumbuhan jumlah jutawan lebih cepat dibanding New York.
Sosiolog Cornell University, Cristobal Young, yang meneliti perpindahan kelompok berpenghasilan tinggi akibat kenaikan pajak, mengatakan fenomena “pelarian pajak” memang nyata, tetapi skalanya sering dibesar-besarkan.
Menurutnya, hanya sekitar 15% jutawan yang pindah benar-benar memperoleh tagihan pajak lebih rendah.
Jaringan sosial dan bisnis yang dibangun orang kaya di satu kota, kata Young, sangat sulit ditinggalkan. Sebaliknya, kelompok muda dan berpenghasilan lebih rendah cenderung lebih mudah pindah demi mencari peluang ekonomi yang lebih baik.
Pajak pied-à-terre menjadi langkah kecil dalam ambisi Mamdani untuk “mengenakan pajak kepada orang kaya”, namun kebijakan itu masih jauh dari janji kampanyenya untuk menaikkan pajak penghasilan bagi warga terkaya dan perusahaan besar demi mendanai agenda politiknya.
Gubernur New York Kathy Hochul sendiri telah menolak rencana kenaikan pajak tersebut.
“Jika ini seluruh visi besar pajak ala Mamdani, maka orang-orang kaya New York sebenarnya bisa cukup tenang,” kata profesor hukum properti dan perkotaan Yale University, David Schleicher.
