Sebastian Muñoz-Najar baru saja menyelesaikan sekolah dasar. Bocah 13 tahun itu masih bertahun-tahun lagi sebelum belajar mengemudi. Ia belum boleh bekerja secara legal. Bahkan, usianya masih terlalu muda untuk memiliki akun media sosial.
Namun ia sudah putus asa memikirkan peluangnya memiliki rumah di masa depan.
Di tengah derasnya pemberitaan tentang krisis perumahan Australia yang semakin parah, pelajar asal Adelaide itu mulai khawatir seperti apa masa depan generasinya nanti.
Berbekal Google dan kalkulator, Sebastian terkejut saat menemukan bahwa jika harga rumah dan pertumbuhan upah terus bergerak seperti sekarang, maka ketika ia lulus universitas nanti, harga rumah rata-rata di kotanya akan mencapai 17 kali lipat dari penghasilannya.
“Sedih sekali melihat bagaimana masalah ini memengaruhi pandangan generasi sekarang tentang Australia — tentang seperti apa hidup mereka seharusnya berjalan,” katanya
Tidak ada perdebatan bahwa Australia sedang menghadapi krisis perumahan. Namun solusi untuk mengatasinya telah memecah masyarakat dan melumpuhkan politik negara itu selama lebih dari satu dekade.
Kini pemerintah menjanjikan reformasi kontroversial dengan menghapus sejumlah insentif pajak menguntungkan yang disebut-sebut dapat membantu mengatasi ketimpangan antargenerasi yang kini melekat pada pasar properti Australia.
Para pengkritik menilai kebijakan itu bisa menghambat investasi yang dibutuhkan Australia untuk membangun lebih banyak rumah dan bahkan memperburuk nasib para penyewa. Sebagian lainnya mengatakan perubahan aturan itu secara tidak adil mengancam kekayaan yang mereka kumpulkan sepanjang hidup.
Namun banyak warga muda Australia seperti Sebastian berpendapat bahwa “kontrak sosial” bahwa kerja keras akan dihargai sebenarnya sudah lama rusak.
Mereka merasa kehilangan peluang yang dulu dinikmati generasi orang tua mereka, dan berharap perubahan tersebut bisa mulai menyeimbangkan kembali keadaan serta membuat keamanan tempat tinggal kembali terjangkau bagi generasi mendatang.
Investasi yang Sangat Menguntungkan
Australia memiliki beberapa kota dengan harga rumah paling mahal di dunia. Harga rata-rata properti kini hampir mencapai 10 kali pendapatan rumah tangga biasa — empat kali lebih tinggi dibanding sekitar 25 tahun lalu — sementara harga sewa juga meningkat dua kali lipat dalam periode yang sama.
Masalah utamanya sederhana: Australia kekurangan rumah untuk memenuhi pertumbuhan populasinya, yang mendorong harga semakin tidak terjangkau.
Kurangnya investasi pada perumahan sosial selama puluhan tahun, lambatnya pembangunan, serta aturan tata kota yang ketat — yang membatasi pembangunan rumah di lokasi yang paling diminati masyarakat — telah memperburuk keadaan.
Namun sejak lama muncul argumen bahwa insentif pajak properti juga ikut menambah tekanan pada sistem.
Sorotan utama tertuju pada negative gearing, yang memungkinkan pemilik properti investasi mengurangi kerugian mereka dari penghasilan kena pajak, serta diskon capital gains tax (CGT) yang membuat penjual aset hanya dikenai pajak atas setengah keuntungan mereka.
Kedua kebijakan tersebut membuat properti menjadi investasi yang jauh lebih menguntungkan dan mendorong praktik membeli serta menjual rumah demi keuntungan.
Sebelum kebijakan itu diterapkan sekitar awal milenium, pertumbuhan upah masih relatif sejalan dengan kenaikan harga rumah. Para analis menilai periode tersebut menjadi titik balik penting, baik secara ekonomi maupun sosial.
Namun pengaturan pajak ini dibela mati-matian oleh banyak pemilik rumah — yang menikmati kenaikan harga properti dan pertumbuhan kekayaan mereka — serta investor dan pelaku industri yang menilai perubahan aturan akan mengancam keuntungan dan peran penting mereka di pasar.
Kelompok yang paling merasakan dampak krisis adalah generasi muda. Mereka menghadapi dilema menabung uang muka rumah yang semakin besar sambil membayar sewa yang makin mahal, sebelum akhirnya harus menanggung cicilan hipotek jangka panjang dengan pembayaran tinggi dibanding penghasilan mereka — sering kali untuk rumah yang lebih kecil dan lebih jauh dari tempat kerja.
Orang tua Sebastian sendiri sebenarnya diam-diam khawatir tentang masa depan anak-anak mereka, tetapi mereka sedih mengetahui beban itu begitu menghantui pikiran putra mereka.
“Saya memikirkan dua hal,” kata ayahnya, Ed
“Pertama, kamu seharusnya tidak memikirkan ini. Kamu seharusnya memikirkan PR, teman, dan sekolah.
“Kedua, kamu tidak harus diam saja menerima keadaan ini.”
Mereka kemudian mengubah kecemasan itu menjadi aksi dengan membuat situs web berisi perhitungan mereka serta memulai petisi yang menyerukan perubahan pada diskon CGT dan negative gearing. Petisi itu telah mengumpulkan ribuan tanda tangan.
“Kami berharap ini bisa menghapus insentif untuk menjadikan rumah sebagai alat investasi dan mengembalikan fungsi rumah sebagai tempat tinggal,” kata Sebastian.
Partai Buruh sebelumnya pernah mengusulkan perubahan terhadap negative gearing dan CGT dalam pemilu 2016 dan 2019. Mereka kalah dalam kedua pemilu tersebut, dan banyak pihak menuding janji reformasi perumahan sebagai penyebabnya.
Namun sejak 2019, krisis perumahan semakin memburuk dan dampaknya mulai dirasakan kelompok masyarakat yang lebih luas. Demografi pemilih juga berubah, dengan generasi milenial dan Gen Z yang kecewa kini membentuk porsi lebih besar dalam basis pemilih, sementara banyak orang tua mulai melihat krisis itu menghantam kehidupan anak-anak mereka sendiri.
“Ini seperti katak yang direbus perlahan… masalah ini sudah berkembang selama lebih dari 20 tahun tetapi sekarang mencapai titik krisis,” kata Danielle Wood, ketua Productivity Commission — lembaga pemikir ekonomi independen milik pemerintah Australia.
“Dan saya pikir perubahan pajak ini kini menjadi simbol dari apa yang menciptakan masalah tersebut.”
Pasangan pensiunan Christine dan Cliff Hill justru menepis keluhan generasi muda.
Cliff, 64 tahun, mengatakan bahwa pindah ke pinggiran kota, menabung setiap dolar, dan tidak pergi berlibur mahal ke luar negeri adalah cara mereka bisa membeli rumah pertama.
“Anda tidak bisa mengeluh rumah harganya satu juta dolar karena sebenarnya tidak begitu. Harganya 500 ribu atau 600 ribu dolar, hanya saja anak muda tidak mau tinggal 35 kilometer dari Melbourne,” katanya.
Pasangan itu memiliki rumah sendiri di Hoppers Crossing, kawasan barat Melbourne, serta tiga properti investasi. Mereka baru saja menjual properti keempat — rumah empat kamar tidur yang dibeli pada 2010 seharga 320 ribu dolar Australia dan dijual kembali dengan harga 668 ribu dolar Australia.
Mereka menilai reformasi pajak yang diumumkan pemerintah sebagai resep menuju bencana. Menurut mereka, investor akan menaikkan harga sewa atau menjual properti mereka, yang mungkin membuat jumlah rumah di pasar meningkat sementara, tetapi pasokan tetap tidak akan mampu memenuhi permintaan sehingga rumah tetap tak terjangkau bagi sebagian besar orang.
“Pemerintah terus membahas kesenjangan antargenerasi itu — dan sebagai seorang baby boomer, saya sudah muak mendengarnya,” kata Christine.
Namun di sisi lain, Partai Buruh melihat tanda-tanda bahwa opini publik mulai berubah sehingga mereka berani mencoba lagi. Salah satu indikasinya mungkin adalah reaksi keras publik terhadap pembelian rumah mewah bernilai jutaan dolar oleh Perdana Menteri Anthony Albanese pada 2024.
Dalam anggaran pertama setelah kemenangan besar dalam pemilu — di tengah meningkatnya dukungan terhadap partai-partai kecil yang menuntut solusi atas krisis perumahan — pemerintah berjanji mengganti diskon CGT dengan pengurangan pajak yang disesuaikan dengan inflasi, serta membatasi negative gearing hanya untuk pembangunan rumah baru.
Namun perubahan itu akan bersifat grandfathered, artinya hanya berlaku untuk rumah yang dibeli setelah pengumuman anggaran. Mereka yang sudah menikmati keuntungan dari kebijakan lama tidak akan kehilangan manfaat tersebut.
‘Bukan Solusi Ajaib’
Meski begitu, para ahli menilai reformasi pajak tidak akan banyak berarti tanpa langkah lain untuk meningkatkan pasokan rumah.
Perubahan pajak diperkirakan hanya akan menyebabkan sedikit penurunan harga dan, dengan berkurangnya permintaan dari investor, membuka lebih banyak peluang bagi pembeli rumah pertama dan penghuni rumah sendiri.
“Namun kebijakan ini bukan solusi ajaib untuk harga rumah,” kata Wood.
Belakangan, perhatian juga semakin tertuju pada migrasi. Oposisi Koalisi dan partai sayap kanan One Nation sama-sama mendorong pengurangan migrasi untuk menekan permintaan.
Meski migrasi memang berkontribusi pada pertumbuhan populasi Australia, para ahli menilai faktor tersebut hanya bagian kecil dari masalah pasokan rumah. Para ekonom juga memperingatkan bahwa pembatasan migrasi harus dipertimbangkan hati-hati karena dapat berdampak pada pasar tenaga kerja.
“Kita hanya perlu membuat pembangunan rumah menjadi lebih mudah dan cepat,” kata Wood.
Regulasi konstruksi memang penting untuk keselamatan, tetapi kini proses perizinan dan birokrasi yang harus dilalui begitu banyak sehingga waktu pembangunan melambat sekitar 40% dalam 15 tahun terakhir.
Sebastian menilai perubahan pajak ini merupakan langkah ke arah yang benar, tetapi ia tetap skeptis apakah para pembuat kebijakan benar-benar memikirkan kepentingan generasinya. Banyak dari mereka juga memiliki properti investasi sendiri, dan keputusan menerapkan skema grandfathered dianggap melindungi kepentingan mereka.
“Anak muda merasa dikecewakan… kecewa pada para pembuat kebijakan karena membiarkan ini terjadi. Dan mereka juga sedih karena ‘Impian Australia’ untuk memiliki rumah terasa mustahil bagi mereka.”
