Selama tiga dekade terakhir, China dikenal sebagai negara para pemilik rumah — mendorong pertumbuhan ekonomi terbesar kedua di dunia sekaligus mewujudkan impian jutaan warga.
Sejak kebijakan perumahan berbasis kesejahteraan mulai memudar dan akhirnya berakhir pada 1990-an, perencanaan pemerintah berpadu dengan norma budaya yang mengakar kuat hingga menciptakan tingkat kepemilikan rumah pribadi yang sulit dibayangkan di negara-negara Barat.
Di saat jutaan warga Amerika masih dibebani utang pendidikan hingga usia 30-an dan akhirnya hanya mampu menyewa tempat tinggal, generasi muda China justru mulai merencanakan pembelian rumah pertama mereka sejak lulus universitas.
Namun perlambatan ekonomi dan krisis di sektor properti kini mulai mengguncang impian tersebut.
Tahun lalu, penjualan rumah baru di China turun ke level terendah sejak 2014, menurut statistik resmi. Nilainya hanya mencapai 7,3 triliun yuan (sekitar US$1,06 triliun), jauh merosot dibandingkan 16,2 triliun yuan (US$2,3 triliun) pada 2021 saat pasar properti berada di puncak kejayaan.
Secara volume, penjualan rumah baru turun 8,7% tahun lalu, tulis para ekonom dari grup finansial Macquarie Group pada Januari, seraya menyebut belum ada tanda-tanda penurunan itu akan berakhir.
Banyak calon pembeli kini ragu mengambil kredit pemilikan rumah (KPR).
Salah satunya adalah Cai Youcheng, desainer grafis berusia 36 tahun di Beijing yang untuk sementara menunda rencana membeli rumah.
Menurutnya, hidup dengan menyewa memang terasa tidak menetap dan ia tidak suka karena tidak bebas mendekorasi apartemen sesuka hati. Namun untuk sekarang, ia memilih tetap menyewa.
“Bagi saya pribadi, kalau benar-benar dihitung, menyewa sebenarnya lebih masuk akal. Tapi jauh di dalam hati, saya tetap sangat ingin punya tempat tinggal sendiri,” katanya.
Punya Rumah Jadi Simbol Status dan Keluarga
Perasaan seperti itu umum ditemukan di negara berpenduduk 1,4 miliar jiwa tersebut, di mana kepemilikan rumah memiliki makna jauh lebih besar daripada sekadar sertifikat properti.
Dalam budaya China, memiliki rumah bukan hanya simbol stabilitas finansial dan status sosial, tetapi juga menunjukkan seseorang mampu menjaga keluarganya, kata Eric Fong.
“Nilai tradisional Konfusianisme sangat menekankan keluarga, dan bahwa semuanya harus dimulai dari keluarga,” ujarnya.
Kecenderungan budaya tersebut semakin menguat sejak era 1980-an ketika pemerintah komunis China mulai membuka liberalisasi ekonomi besar-besaran. Ketergantungan terhadap rumah yang disediakan perusahaan mulai dikurangi dan kepemilikan pribadi sangat didorong. Kebijakan itu dipercepat pada 1990-an lewat subsidi besar-besaran.
“Banyak orang tiba-tiba menjadi pemilik rumah dengan harga sangat murah,” kata Huang Youqin.
“Itu mengubah banyak orang yang sebelumnya penyewa menjadi pemilik rumah.”
Fenomena itu juga memanfaatkan kebiasaan masyarakat China yang terkenal gemar menabung. Ketika harga properti terus melonjak, rumah menjadi instrumen investasi paling populer, terutama karena terbatasnya pilihan investasi lain untuk menampung pertumbuhan kekayaan pribadi.
Sejumlah penelitian juga menunjukkan keuntungan non-finansial dari memiliki rumah. Para migran dari desa merasa lebih diterima di kota tempat mereka tinggal jika memiliki properti, sementara banyak orang tua membeli apartemen untuk anak-anak mereka demi meningkatkan peluang pernikahan.
Tingkat Kepemilikan Rumah China Lampaui Barat
Semua faktor tersebut membuat China memiliki salah satu tingkat kepemilikan rumah tertinggi di dunia: sembilan dari 10 rumah tangga memiliki rumah sendiri, menurut berbagai survei dan jurnal akademik.
Selama dua dekade terakhir, apartemen luas di distrik elite China dengan ukuran lebih dari 1.000 kaki persegi terjual sangat cepat.
Sebaliknya di Amerika Serikat, di mana harga rumah semakin sulit dijangkau dan lulusan universitas dibebani utang pendidikan, tingkat kepemilikan rumah hanya sekitar 65%, menurut OECD Affordable Housing Database.
Di banyak negara Barat lainnya, banyak warga mulai pasrah akan hidup sebagai penyewa seumur hidup tanpa harapan mengikuti jejak generasi sebelumnya untuk memiliki properti.
Namun seperti pasar properti lainnya, masa keemasan sektor properti China tidak berlangsung selamanya.
Selama masa booming, banyak pengembang menumpuk utang besar, sementara kelebihan pasokan perumahan menciptakan distrik “kota hantu” dan proyek kosong di berbagai wilayah. Pemerintah daerah yang dikelola buruk juga memperparah situasi demi mengejar angka pertumbuhan dan menyerap surplus beton serta baja.
Akibatnya, pemerintah pusat China mengambil langkah drastis pada 2020 untuk menekan sektor properti yang sebelumnya menyumbang sekitar 30% aktivitas ekonomi negara.
Krisis Properti Guncang Kepercayaan Publik
Langkah tersebut memang menekan pembangunan bermasalah, tetapi sekaligus menghantam para pemilik rumah yang menyaksikan harga properti jatuh bebas.
Banyak pembeli terjebak dengan apartemen yang mangkrak atau tertunda karena sejumlah pengembang besar gagal bayar dan runtuh.
Raksasa properti Evergrande Group, yang pernah menjadi pengembang terbesar China, diperintahkan dibubarkan oleh pengadilan Hong Kong pada 2024.
Pengembang besar lain juga menghadapi tekanan, termasuk Country Garden yang baru-baru ini lolos dari permohonan likuidasi, serta Vanke yang menunggu paket penyelamatan senilai US$11,6 miliar dari pemerintah daerah.
Semua itu diperburuk oleh ketidakpastian ekonomi, mulai dari lemahnya konsumsi domestik hingga ancaman perang dagang bersejarah dengan Amerika Serikat.
“Saya memang berencana membeli rumah suatu saat nanti, tetapi mungkin bukan dalam beberapa tahun ke depan. Saya tidak melihat diri saya akan membeli rumah dalam waktu dekat,” kata Cai
“Tak Ada yang Berani Ambil KPR”
Lima tahun sejak gelombang awal gagal bayar pengembang properti, sektor ini masih terluka.
Harga rumah baru di China kembali turun pada Maret secara nasional, meski beberapa kota besar mulai menunjukkan sedikit perbaikan bulanan.
Pemerintah China memang menjadikan stabilisasi pasar properti sebagai agenda penting, tetapi para analis menilai Beijing kini lebih fokus mendorong kemajuan teknologi dibanding mengembalikan sektor properti sebagai mesin utama ekonomi.
Zhang Xiaoduan dari perusahaan properti Cushman & Wakefield mengatakan ada jarak besar antara harapan pemerintah dan realitas di lapangan.
“Masih ada kesenjangan antara sinyal-sinyal tersebut dan peningkatan nyata daya beli masyarakat atau pemulihan cepat yang didorong permintaan,” katanya.
Meski China mencatat surplus perdagangan bersejarah sebesar US$1,2 triliun tahun lalu dan pertumbuhan ekonomi 5%, para analis mengatakan keberhasilan ekspor itu belum benar-benar meningkatkan daya beli masyarakat untuk membalikkan keterpurukan properti.
Penyewa rumah bernama Mandy Feng mengatakan stimulus pemerintah gagal menghapus kecemasan publik terhadap masa depan ekonomi yang tidak pasti.
“Harga properti memang rendah, tetapi ekonomi juga sedang tidak baik,” kata fotografer berusia 30 tahun yang tinggal bersama suami dan anaknya di kota Kunming.
“Bukan berarti orang tidak mau membeli rumah. Tapi ketika pendapatan tidak stabil dan penghasilan tidak besar, tidak ada yang berani mengambil KPR,” ujarnya.
Bagi generasi pemilik rumah di China, krisis properti ini menunjukkan bahwa investasi properti juga memiliki risiko besar.
“Orang-orang kini sadar pasar bisa mengalami gejolak, sehingga mereka jauh lebih berhati-hati terhadap pembelian yang didorong investasi,” kata Zhang.
Generasi muda China saat ini juga mulai berpikir berbeda dibanding orang tua dan kakek-nenek mereka soal kepemilikan rumah.
Zoe Zhang, seorang ibu berusia 35 tahun, mengatakan kemungkinan besar ia tidak akan membelikan rumah untuk anak-anaknya, meski dirinya sendiri membeli apartemen di Beijing dengan bantuan orang tuanya.
“Pasar China perlahan mulai lebih mirip negara-negara Barat, di mana menyewa mungkin akan menjadi hal yang lebih umum di masa depan,” katanya.
